Quale sarà il futuro delle abitazioni in Toscana?

Quale sarà il futuro delle nostre città? E, una volta che l’economia avrà invertito il suo trend, su dove si dirigeranno gli interessi immobiliari nella nostra regione?

Sono queste due delle domande a cui ha cercato di dare risposta l’interessante convegno “Il mercato immobiliare residenziale in Toscana – evoluzione e prospettive” organizzato da Ance Toscana e tenutosi lo scorso 2 dicembre 2011 presso la sede di Confindustria in via Valfonda a Firenze, ed al quale abbiamo avuto il piacere di partecipare.

La relazione più interessante è stata quella in cui il dott. Pallini e la dott.sa Pucci di Confindustria Toscana hanno presentato i risultati di una corposa inchiesta statistica svolta nella nostra regione. Innanzitutto è risultato evidente l’aumento delle famiglie (e conseguentemente della domanda di abitazioni) a fronte di una sostanziale stabilità del numero di abitanti. Frutto dunque di una sostanziale riduzione del numero medio dei componenti delle famiglie, attualmente costituite in media da 2,5 abitanti. Dato che la tendenza non accenna a cambiare è evidente che, come progettisti, dovremo continuare a pensare ed ipotizzare alloggi adeguati alle esigenze di piccole famiglie, cosa che, come vedremo, non vuol dire assolutamente di ridotte dimensioni.

L’analisi della tendenza della popolazione nelle nostre provincie ha riservato interessanti sorprese. Firenze, pur rimanendo di gran lunga la più grande città della nostra regione, nel 2030 avrà rispetto ad oggi un saldo negativo di ben 16.000 persone. Ciò perché la città è sostanzialmente abitata da persone anziane, ed il numero dei decessi nel periodo sarà notevolmente maggiore dei nati. Se la città non si spopolerà, rimanendo pressoché costante nel numero, ciò sarà dovuto solo all’immigrazione straniera, dal momento che sembra proseguire anche l’attuale tendenza da parte degli  abitanti a trasferirsi nel circondario. Se dunque la domanda di abitazioni sarà in futuro costituita in prevalenza solo da immigrati stranieri, è chiaro che anche la tipologia di abitazioni che  dovrà essere progettata dovrà necessariamente tenerne conto.

E nelle altre province delal nostra Regione? Dallo studio emerge che assisteremo ad una variazione assai diversificata. Se Massa sembra essere la provincia con il più basso tasso di crescita, quella che vedrà il maggior incremento della popolazione risulta essere Siena, da tempo considerata una delle zone nel mondo in cui si vive meglio. Andando poi nel dettaglio, si conferma lo spopolamento delle zone montane, con la popolazione che sembra concentrarsi nei fondovalle, più dotate di servizi ed attrezzature.

Come tipologie di abitazioni lo studio ha messo in evidenza che i monolocali, che si sono diffusi largamente negli ultimi venti anni, risulta essere la gamma che crea più disagio negli abitanti. Nessuno è contento di abitare nelle abitazioni composte da un’unica stanza, ed appena possibile cerca di disfarsene. Da ciò deriva che una politica abitativa che punta prevalentemente su questa tipologia è perdente, ed alla lunga foriera solo di disagi e di sottoutilizzo.

Lo studio ha poi concluso che la richiesta futura di abitazioni potrà essere soddisfatta mediante la ristrutturazione delle abitazioni esistenti ed il riutilizzo di tutte quelle attualmente sottoutilizzate, dato il ridotto numero dei componenti delle famiglie rispetto a quelle dell’epoca della loro costruzione.

Quali saranno le caratteristiche che i progettisti dovranno considerare nelle future ristrutturazioni? Importanti indicazioni le ha fornite il prof. Borghi, di Gabetti Immobiliare.  Gli acquirenti mostrano di richiedere sempre più cucine chiuse, separate dal resto dell’alloggio, e da utilizzare come spazio autonomo. Dunque niente più angoli cottura, belli ma difficili da tenere in ordine. Altra richiesta è la presenza di ampi ripostigli, vani che spesso noi progettisti tendiamo a “dimenticare” ma che gli acquirenti giudicano necessari. Al pari di edifici che permettano un controllo attento dei consumi: quello che si chiede non è tanto di sapere a quale classe appartiene il nostro edificio, ma quanto effettivamente consuma.